Časté dotazy

Rozdíl mezi inzertní cenou a částkou, kterou skutečně dostanete na účet, může být i 10–20 %. Proto neřešíme „za kolik byt vystavíme“, ale za kolik ho reálně prodáme po započtení daně, hypotéky, exekucí a poplatků. Už při úvodní schůzce vám připravím modelový výpočet se třemi čísly – vstupní inzertní cenou, realistickou dosažitelnou cenou a čistou částkou, která skončí u vás na účtu. Abyste od začátku pracovali s pravdivými daty, ne s přáním.

Ve většině případů neplatíte nic. Pokud jste v nemovitosti měli trvalé bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo ji vlastníte déle než 10 let (u bytů zakoupených od 2021), prodej je od daně z příjmu osvobozený. Daň z nabytí nemovitých věcí (4 %) byla v září 2020 zrušena úplně – kupec ji neplatí také. Pokud podmínky osvobození nesplňujete, zdaňujete jen rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou. U každého klienta situaci prověříme s naším daňovým partnerem ještě předtím, než nemovitost vystavíme.

Vy platíte jedinou položku – provizi 3–5 % z prodejní ceny, vždy sjednanou předem v písemné smlouvě. Vše ostatní máte v ceně: právní servis BPA advokátní kanceláře, advokátní úschovu kupní ceny, profesionální fotografii a videotour, home staging, energetický průkaz (PENB), výpis z katastru, inzerci na 15+ portálech, sociálních sítích a v naší databázi zájemců. Kupující platí katastrální poplatek 2 000 Kč a případně svoje úvěrové poplatky. Žádné skryté položky – od prvního setkání po výplatu peněz víte, co vás kdy čeká.

Od chvíle, kdy mi dáte pokyn k prodeji, do podpisu rezervační smlouvy uplyne zpravidla 2–6 týdnů – záleží na ceně, lokalitě a připravenosti nemovitosti. Další 4–8 týdnů trvá kupní smlouva, advokátní úschova kupní ceny, vklad do katastru a výplata peněz. Celkem od rozhodnutí k penězům na účtu 2–3 měsíce. U dobře připravených nemovitostí v žádané lokalitě jsme uzavřeli rezervaci i do 10 dní od vystavení. Konkrétní harmonogram dostanete na první schůzce.

Neřídíme se inzertními cenami – ty jsou jen přáním prodávajícího a nemají vazbu na skutečný trh. Vycházíme ze skutečně realizovaných prodejů v katastru nemovitostí za posledních 6–12 měsíců, porovnáváme srovnatelné nemovitosti ve stejné ulici / čtvrti a zohledňujeme orientaci, podlaží, stav, vybavení a aktuální poptávku. Výsledkem je písemný tržní odhad se třemi čísly: dosažitelná cena, doporučená inzertní cena a čistá částka po odpočtech. Připravíme ho pečlivě.

Ano – a je to zcela běžný postup. Z kupní ceny uložené v advokátní úschově se nejprve automaticky splatí zbývající hypotéka (banka vydá potvrzení o výmazu zástavního práva), případně se uhradí exekuce, a zbytek peněz přijde na váš účet. Vy nemusíte nic řídit ani shánět. Koordinaci s bankou, exekutorem a katastrálním úřadem zajistíme my s BPA advokátní kanceláří. Důležité: začněte komunikovat s námi co nejdřív, i když ještě nejste rozhodnutí prodávat – možností bývá víc, než se zdá.

Protože to sráží cenu dolů, ne zvyšuje. Když kupec vidí stejný byt u tří makléřů, okamžitě pozná, že prodávající nemá strategii – a začne agresivně smlouvat. Zároveň žádná realitka do vaší nemovitosti neinvestuje naplno, protože riskuje, že ji prodá konkurence. Výsledek: slabá prezentace, žádný home staging, pasivní inzerce a nižší prodejní cena. Exkluzivní smlouva na 3–6 měsíců s možností výpovědi je férový rámec pro obě strany: vy máte jednoho profesionála, my plnou zodpovědnost za výsledek a motivaci dostat z trhu maximum.

Rezervační smlouva obsahuje nevratnou zálohu 50–100 tisíc Kč, která v případě odstoupení kupce zůstává vám jako kompenzace za ušlou příležitost. U financování preferujeme zájemce s předschválenou hypotékou, abychom toto riziko eliminovali hned na začátku. Pokud přesto zájemce vypadne, okamžitě aktivujeme další kupce z pořadníku – u dobře vedeného prodeje nikdy neprodáváme „jen jednomu zájemci“. Podmínky rezervace i odstoupení vždy projdeme s vámi dopředu, aby se v nich dobře orientovala obě strany.

Celá kupní cena se skládá na advokátní účet BPA advokátní kanceláře ještě před podpisem kupní smlouvy. Od toho okamžiku víte, že peníze na vás „čekají“ – nemusíte věřit kupci ani jiné třetí straně. Po podpisu smlouvy podáme návrh na vklad do katastru. Jakmile katastrální úřad zapíše nového vlastníka (obvykle 20–30 dní), advokát vám peníze obratem uvolní na váš účet. Advokátní úschova je bezpečnější alternativou k notářské i bankovní úschově – a u nás samozřejmost, ne příplatek.

Vy: předáte mi klíče a dokumentaci (kupní smlouva, PENB, výpis z katastru – pokud je máte); v den prohlídek nemusíte být doma; přijdete na podpis rezervační a kupní smlouvy.

My zajistíme: profesionální focení a videotour, home staging (pokud dává smysl), dohledání chybějících dokumentů, prezentaci na 15+ portálech, sociálních sítích a v naší databázi zájemců, osobní prohlídky, strategické vyjednávání, rezervační a kupní smlouvu přes BPA advokátní kancelář, advokátní úschovu, vklad do katastru a protokolární předání nemovitosti kupci.

Váš celkový čas: zhruba 2–4 hodiny. Zbytek je naše práce.