Prodejte bez chyb.
Průvodce pro prodávající nemovitost.
Praktický průvodce od A do Z. Jak nastavit cenu, připravit nemovitost, vybrat strategii a bezpečně převést peníze. Bez zbytečné teorie — jen to, co skutečně potřebujete vědět.
5
Kapitol
24
Stran obsahu
Ke stažení
Domů › Průvodce prodejem nemovitosti
Kapitola 1
Jak nastavit správnou prodejní cenu
Cena je nejdůležitějším rozhodnutím celého prodeje. Příliš vysoká cena odradí vážné zájemce, příliš nízká vás připraví o statisíce. Správně nastavená cena přitáhne více kupců a výslednou cenu naopak zvyšuje.
Proč inzertní ceny nejsou tržní ceny
Mnoho prodávajících chybuje tím, že se při stanovení ceny dívá na aktivní inzeráty — tedy na to, co lidé chtějí dostat. Jenže prodeje se uskutečňují za ceny nižší. Reálná tržní cena vychází z toho, co kupci skutečně zaplatili — z realizovaných transakcí v dané lokalitě za posledních 6–12 měsíců.
Pozor na přecenění
Nemovitost v inzerátu déle než 60 dní začíná působit jako „ležák". Kupci si to všimnou a začnou ji podezírat — a nabízejí výrazně pod cenou. Lépe je vstoupit na trh s přesnou cenou a prodat rychle, než čekat na kupce měsíce.
Metody odhadu tržní hodnoty
Srovnávací metoda
- Porovnání s nedávno prodanými nemovitostmi v lokalitě
- Zohledňuje plochu, stav, podlaží, orientaci
- Nejpřesnější pro byty v zástavbě
- Vyžaduje přístup k datům o realizovaných prodejích
Výnosová metoda
- Vychází z potenciálního nájemného
- Typicky pro investiční nemovitosti
- Poměr ceny k ročnímu nájmu (tzv. gross yield)
- V Praze obvykle 3–5 % výnos
Co ovlivňuje cenu nemovitosti
Faktory zvyšující cenu
- Dobrá dopravní dostupnost (metro, dálnice)
- Jižní nebo jihozápadní orientace
- Nízké provozní náklady (novostavba, zateplení)
- Balkon, terasa, zahrada, garáž
- Po kompletní rekonstrukci
- Osobní vlastnictví (ne družstevní)
Faktory snižující cenu
- Přízemí nebo příliš vysoké patro bez výtahu
- Hlučná ulice, průmyslové okolí
- Původní stav bez rekonstrukce
- Panelová konstrukce (v některých lokalitách)
- Právní závady (zástavní právo, věcná břemena)
- Špatná občanská vybavenost
Doporučení BPR
Nechte si zpracovat profesionální odhad tržní ceny od zkušeného makléře, který pracuje ve vaší lokalitě. Dobrý odhad vychází z reálných dat — ne z obecných průměrů. Připravíme ho pečlivě.
Kapitola 2
Příprava nemovitosti a home staging
První dojem rozhoduje. Kupec si o nemovitosti udělá základní názor během prvních 30 vteřin prohlídky. Správná příprava může zvýšit výslednou prodejní cenu o 5–15 % a zkrátit dobu prodeje na polovinu.
Home staging — co to je a proč funguje
Home staging je profesionální úprava interiéru tak, aby nemovitost zaujala co nejširší skupinu kupců. Nejde o přestavbu ani o drahé vybavení — ale o strategické rozmístění nábytku, odstranění osobních předmětů, správné osvětlení a čistotu. Výzkumy ukazují, že homestagingované nemovitosti se prodávají v průměru o 8–15 % dráže.
Checklist před nafocením a prohlídkami
- Kompletní úklid a dezinfekce celé nemovitosti
- Odklizení osobních předmětů (fotografie, suvenýry, osobní věci)
- Minimalizace nábytku — méně je více, místnosti vypadají větší
- Opravit drobné závady (kapající kohoutky, skřípající dveře, chybějící žárovky)
- Malba stěn v neutrálních barvách (bílá, béžová, světle šedá)
- Čistá a prázdná koupelna a WC — ručníky a mýdlo stačí
- Upravená kuchyně — minimální pracovní plocha, bez osobních věcí
- Uklizená chodba a vstup — první, co kupec uvidí
- Přirozené světlo — otevřít záclony, umýt okna
- Upraven balkon nebo zahrada — základní furnitura, kytky
- Příjemný nenásilný vzduch — vyvětrat, žádné silné vůně
Profesionální fotografie — proč se vyplatí
Přes 90 % kupců hledá nemovitosti online a první rozhodnutí dělají na základě fotografií. Fotografie smartphonem jsou pro kupce okamžitý signál nízkého standardu. Profesionální fotograf s HDR technikou, správným objektivem a post-produkcí dokáže ukázat nemovitost v nejlepším světle — a to doslova.
Co všechno zajistíme v BPR
Profesionální fotografie, videoprohlídka 360°, základní poradenství k home stagingu, energetický průkaz budovy (PENB) a kompletní marketingový balíček — vše je součástí naší spolupráce.
Kapitola 3
Marketing, inzerce a strategické vyjednávání
Dobrý marketing nemovitosti není jen o zveřejnění inzerátu na Sreality. Je to komplexní kampaň, která osloví správné kupce ve správný čas — a vytvoří tlak, který výslednou cenu zvyšuje.
Kde inzerovat
Online portály
- Sreality.cz — největší dosah v ČR
- Bezrealitky.cz, Reality.cz, RealityMix.cz
- Topování a prémiové pozice — zvyšují počet zobrazení
- Evropské portály pro zahraniční kupce
Sociální sítě a off-market
- Cílené kampaně na Facebooku a Instagramu
- Databáze aktivních kupců makléře
- Off-market prezentace prémiových nemovitostí
- Síť spolupracujících makléřů
Strategické vyjednávání — jak funguje a proč zvyšuje cenu
Strategické vyjednávání je marketingový postup, který vytváří kontrolovanou soutěž mezi více zájemci. Funguje ve třech krocích:
- Fáze 1 — přitáhnout zájem: Nemovitost zveřejníme za atraktivní vstupní cenu a intenzivním marketingem nasbíráme maximum zájemců v krátkém časovém okně (typicky 2–3 týdny).
- Fáze 2 — organizované prohlídky: Všechny prohlídky proběhnou v jednom nebo dvou termínech. Zájemci vidí, že o nemovitost má zájem více lidí najednou — to přirozeně zvyšuje jejich ochotu nabídnout více.
- Fáze 3 — vyjednávání a výběr: S vážnými zájemci jednáme paralelně a transparentně. Vítěz je ten, kdo nabídne nejlepší podmínky — nejen cenu, ale i termín a jistoty.
Výsledek strategického vyjednávání
Naši klienti díky strategickému vyjednávání v průměru prodávají za cenu o 3–8 % vyšší oproti srovnatelným nemovitostem prodaným klasickým způsobem. U prémiových nemovitostí může být rozdíl ještě větší.
Kapitola 4
Smlouvy, notářská úschova a bezpečný převod
Právní stránka prodeje je oblastí, kde nejčastěji dochází ke sporům a ztrátám. Správně sestavené smlouvy a notářská úschova vás chrání v každé fázi transakce.
Smluvní dokumenty při prodeji nemovitosti
Rezervační smlouva
- Podepisuje se jako první po dohodě o ceně
- Kupec složí rezervační zálohu (typicky 1–3 % ceny)
- Fixuje cenu a termín
- Chrání prodávajícího, pokud kupec odstoupí
- Stanoví podmínky dalšího postupu
Kupní smlouva
- Hlavní dokument — přenáší vlastnické právo
- Sestavuje advokát specializující se na realitní právo
- Obsahuje popis nemovitosti, cenu, způsob úhrady
- Řeší závazky prodávajícího i kupce
- Podkladem pro vklad do katastru
Notářská úschova — jak funguje a proč je nezbytná
Notářská úschova je mechanismus, při kterém kupec složí celou kupní cenu na zvláštní účet notáře — ještě před podpisem kupní smlouvy. Peníze jsou „zamčeny" a notář je vyplatí prodávajícímu teprve poté, co katastrální úřad zapíše nového vlastníka do katastru nemovitostí.
Tento postup chrání obě strany: prodávající ví, že dostane peníze (kupec je skutečně složil). Kupující ví, že zaplatí jen za nemovitost, jejímž vlastníkem se skutečně stane.
Pozor na přímý převod
Nikdy nepřijímejte kupní cenu přímým převodem na účet před zápisem do katastru. Katastrální řízení trvá 20–30 dní — a po tuto dobu jste bez právní jistoty. Notářská úschova je jedinou bezpečnou alternativou.
Průběh katastru a vkladu
Po podpisu kupní smlouvy podají obě strany (nebo jejich zástupce — makléř / advokát) návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad má zákonnou lhůtu 30 dní — v praxi to trvá 20–30 dní. Po zápisu notář vyplatí kupní cenu prodávajícímu a transakce je dokončena.
Kapitola 5
Daně, poplatky a předání nemovitosti
Daňová stránka prodeje bývá přehlíženou součástí plánování. Přitom správné načasování prodeje a znalost výjimek vám může ušetřit stovky tisíc korun.
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti
Příjem z prodeje nemovitosti je zdanitelný příjem. Sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 % (ze základu daně). Základ daně = prodejní cena − pořizovací cena − prokazatelné náklady na opravy a technické zhodnocení.
Hlavní daňové výjimky
Časový test — 10 let
- Pokud jste vlastnili nemovitost déle než 10 let, příjem z prodeje je od daně osvobozen
- Platí pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021
- Pro dříve nabyté platí 5letý test
Bytová potřeba
- Příjem z prodeje je osvobozen, pokud ho použijete na bytovou potřebu do 1 roku
- Např. koupě nového bytu, domu, výstavba, rekonstrukce
- Nutné prokázat finančnímu úřadu
Poradte se s daňovým poradcem
Daňová situace každého prodávajícího je jiná. Vždy doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem před podpisem kupní smlouvy — zejména pokud vlastníte nemovitost kratší dobu nebo plánujete peníze reinvestovat.
Předání nemovitosti
Předání nemovitosti probíhá zpravidla v den, kdy notář vyplatí kupní cenu prodávajícímu — nebo v jiný dohodnutý termín. O předání se sepisuje předávací protokol, ve kterém se uvede stav elektroměru, plynoměru a vodoměru, seznam předávaných klíčů a případné vybavení.
Zároveň je potřeba převést smlouvy s dodavateli energií a informovat správce domu (pokud jde o byt v bytovém domě).
Závěrečný checklist prodávajícího
- Mám k dispozici list vlastnictví bez právních závad
- Mám energetický průkaz budovy (PENB)
- Konzultoval jsem daňové dopady prodeje
- Smlouvy připravil advokát specializující se na realitní právo
- Kupní cena bude uhrazena přes notářskou úschovu
- Mám sepsaný předávací protokol
- Informoval jsem správce o prodeji a změně vlastníka
- Převedl jsem smlouvy s dodavateli energií
Máte otázky?
Promluvme si. Na rovinu.
Zavolejte nebo napište — domluvíme termín, který vám vyhovuje.